Vítejte u druhého hloubkového finančního auditu v rámci mého konceptu Klid ve vatě. Minule jsme se podívali na to, jak lze optimalizovat a nakopnout běžný rozpočet a budovat bohatství s průměrnými příjmy. Dnes ale přepneme na úplně jiný rychlostní stupeň. Podíváme se na situaci, o které sní mnoho z nás – co se stane, když se vaše kariéra rozjede raketovým tempem, držíte v ruce nadstandardní peníze a rozhodnete se agresivně investovat?
Našimi dnešními hosty jsou Franta a Nikola, kteří jsou příkladem toho, jak vypadá budování majetku pomocí obrovského nasazení, disciplíny a…dluhové páky. Frantovo cílem je dosažení klasické finanční nezávislosti v relativně krátkém horizontu. Chce mít v padesáti letech, za cca 11 let, portfolio v hodnotě 30 milionů korun a čerpat z něj zhruba 100 000 Kč měsíčně. Tedy dle klasického pravidla 4 %.
Na první pohled to zní jako dokonale namazaný stroj na peníze. Avšak když jsem se podíval na jeho F.A.R. šablonu a začal číst mezi řádky v jeho podrobných poznámkách, objevilo se pár červených vlajek (red flags). Tyto trhliny mohou při troše smůly celý jeho sen snadno poslat ke dnu, nebo ho stát zdraví a rodinu. Pojďme si to rozebrat do nejmenšího detailu.
Pojďme si nejprve zmapovat terén. Frantovi je 39 let, s partnerkou Nikolou žijí na ve středních Čechách. Jsou spolu 15 let, avšak (a to je velmi důležitý detail) nejsou manželé. Mají dvě děti (6 a 3 roky) a třetí potomek v době psaní těchto řádků přišel na svět. Gratuluji!
Žijí ve vlastním bytě s hypotékou a chod celé rodiny stojí z 90 % na jednom hlavním příjmu. Nikola je již 6 let na mateřské/rodičovské dovolené a dalších několik let na ní ještě zůstane.
Frantův profesní příběh je naprosto fenomenální. Je živým důkazem toho, že slovo „zaměstnanec“ není nadávka, jak se nám často snaží vnutit prodejci kurzů o pasivním příjmu a budování startupů. Franta začínal po škole v agenturním byznysu s nástupním platem 25 000 Kč hrubého. Hypotéku na první byt si bral s tímto výdělkem.
Během své cesty zažil i tvrdé pády. V době covidu, kdy se mu narodilo první dítě, dostal výpověď, byl 4 měsíce nezaměstnaný a musel dočasně naskočit na švarcsystém, aby rodinu vůbec uživil. Z této krize se ale dokázal fantasticky odrazit. Vrátil se do korporátu, vypracoval se až na jedno patro pod nejvyšším vedením a jeho aktuální čistý měsíční příjem ze zaměstnání? Úžasných 125 000 Kč čistého.
První dojmy: Tabulkové pozlátko a tikající bomba v pozadí
Když mi Franta zaslal svá čísla, první pocit byl jednoznačně obdiv:
F.A.R. šablona je součástí starter packu pro Klid ve vatě. Stáhněte si ji zcela zdarma i s ostatními materiály – manifestem, mapou a checklistem. V případě zájmu mi ji zašlete vyplněnou zpět včetně důležitých informací o vaší situaci a připravím podobný finanční audit i vám.
Starter Pack Klidu ve vatě
Stáhněte si Starter Pack Klidu ve vatě. Získáte 4 materiály, které vám pomohou dát si své osobní finance do pořádku.
Mít čisté jmění blížící se k 9 milionům korunám před čtyřicítkou, a to z pozice běžného zaměstnance bez dědictví a s 3 dětmi na krku? To není v českých podmínkách samozřejmé. Franta má skvělý investiční mindset – nastoupil do vlaku na začátku covidu a od té doby se drží. Zkouší ETF, krypto, něco na Portu a do toho buduje realitní impérium na páku.
Čistý příjem rodiny dosahuje bezmála 150 tisíc Kč měsíčně.
Frantova míra úspor a investic (kolonka Akumulace) přesahuje 30 % celkových příjmů rodiny. To je 44 000 Kč každý měsíc, které posílá rovnou do práce. S tímto přístupem a disciplínou strčí do kapsy drtivou většinu populace a ukazuje, že vysoký příjem sám o sobě nestačí – klíčové je, kolik z něj dokážete udržet a investovat.
Kde na první první pohled vidím lehké varování, jsou poměrně vysoké fixní náklady a naopak, na jejich možnosti, nízká kolonka radost. Pojďme si to rozebrat dopodrobna.
Čisté jmění: 8 800 000 Kč
Majetek má Franta momentálně v hodnotě cca 14 milionů Kč, ale díky hypotékám na primární a investiční nemovitosti je čisté jmění zatím na necelých 9 milionech:
Podle mě se jedná o na první pohled poměrně zdravá čísla, ve kterých je zřejmý velký potenciál do budoucna, pokud se nic zásadního nepokazí.
Investice na kapitálových trzích (akcie, ETF, krypto, Portu) zaujímají v jeho investičním portfoliu asi 60 %, tedy nějakých 3,6 milionu Kč.
Franta by chtěl svého FI čísla dosáhnout ve svých 50 letech. Což je za cca 11 let. S nějakým předpokládaným průměrným nominálním výnosem 10% by se tam jen s pomocí investic na finančních trzích pravděpodobně nedostal.
Proto tedy povolal na pomoc investice do nemovitostí na páku, které hrají v jeho majetku čím dál větší roli. K těm se podrobněji dostaneme později.
Vysoké úspory
Všimněte si vysokých úspor ve výši 1,6 milionu Kč. Za standardních podmínek by můj postřeh byl, že jsou to zbytečně vysoké úspory (a to i pro rodinu se třemi dětmi stojící na jedné mzdě) a že by bylo ideální jejich podstatnou část poslat “do práce”.
To už však Franta plánuje. Cca 1,1 milionu z toho je totiž neúčelová hypotéka, kterou použije jako akontaci na další investiční byt. Reálná rezerva je tedy cca 500 tisíc Kč. Což už jsme, s jejich situací, strukturou majetku a plány do budoucna, na hraně.
Franta by chtěl mít reálné úspory kolem 1 milionu Kč, aby měl dost na případnou krizi v podobě výpadku příjmu a zároveň byl připraven na případné problémy s několika nemovitostmi. Ať už se jedná o nějaké opravy nebo rekonstrukce.
V článku o železné rezervě jsem psal, že běžně stačí lidem v ČR držet 3 měsíce. Frantovo situace je však poměrně komplexní, navíc finance jeho rodiny stojí opravdu jen na něm. Proto je na místě mít tu rezervu výrazně vyšší, aby se jim klidně spalo.
Čisté příjmy: 145 500 Kč
Podívejme se detailně, jak do domácnosti Franty a Nikoly přitékají peníze.
Frantova schopnost generovat cashflow je vynikající, skrývá se zde ale velké riziko závislosti na jednom velkém zdroji.
Když jsem se ho doptával na potenciál dalšího navýšení příjmů, Franta s velkou sebereflexí přiznal: „Růst už moc nevidím, vyšší pozice je už C-level a to dělat nechci. S tlakem na automatizaci a AI je moje pozice dost v ohrožení, vůle zvedat mzdu tak nebude a navíc se firmě tolik nedaří.“
To je extrémně důležité uvědomění. Zlatá husa možná snáší svá poslední velká vejce. O to opatrněji musí Franta s těmito penězi nyní nakládat a neuvazovat si na krk další masivní fixní závazky na desítky let dopředu.
Neviditelná práce a riziko pro partnerku
Zde se musím zastavit u věci, kterou Excel neukazuje. Nikola nepracuje 6 let a dalších několik let nebude. Celá rodina plně spoléhá na Frantovu kariéru. Z právního hlediska ale nejsou manželé, takže neexistuje společné jmění manželů.
To může být problém z vícero úhlů pohledu. Pokud by se Frantovi něco stalo, nemovitosti připadnou jejich dětem, které jsou velice malé. A Nikola nebude schopna s nimi flexibilně nakládat.
Nikola tedy nese podstatné a těžko vyčíslitelné riziko. Odvádí tzv. invisible labour – stará se o děti, domácnost, logistiku, což je full-time job bez výplaty, díky kterému může Franta zářit v práci a budovat kariéru. Pokud by se ale rozešli, nebo by se Frantovi něco nedejbože stalo, Nikola se může velice rychle dostat do problémů.
Část tohoto problému vyřešil Franta rizikovým životním pojištěním a píše k tomu:
“Vše je psané na mě. Momentálně jsem si jen zařídil nové životko které kryje celou částku hypoték a je psané na partnerku ale jinak jsem se ještě nedostal jak k závěti, tak ani k tomu, to vše sepsat a provést ji tím kde co máme. Ji to nezajímá (důvěřuje mi) a já jsem prostě lenoch.”
Tady důrazně doporučuji toto co nejdříve vyřešit. I když mu Nikola důvěřuje a nezajímá jí to, tak o tom prostě musí vědět. Zároveň je potřeba mít správně sepsanou závěť. Bavíme se o už docela slušném majetku, který v příštích letech pravděpodobně bude dále nabývat.
Nejsem na toto téma odborník, takže nedokážu poradit, jak přesně by taková závěť měla vypadat. Proto doporučuji takového odborníka vyhledat a co nejdříve tuto problematiku vyřešit. Čím dříve si toto nastaví, tím lépe.
Někdo na toto téma může namítnout, že nejsou manželé a že si to všechno vybudoval Franta. Samozřejmě, ať si každý se svým majetkem nakládá dle svého uvážení. Ale z mého pohledu, jakmile má pár děti a plánuje společnou budoucnost, tak by měla ta rodina fungovat jako jedna jednotka. Jako jeden tým. Včetně zkombinování majetku.
Fixní výdaje: 93 100 Kč
Zdravé fixní výdaje (F) by měly tvořit ideálně 40 až 60 % celkových příjmů.
Aktuální stav: 93 100 Kč měsíčně, což tvoří 64 % příjmů. Jsme ve varovné zóně.
Když se podíváme na strukturu jejich fixních výdajů, tak tam není nic vyloženě nesmyslného. Podstatnou část fixních výdajů tvoří hypotéky a náklady na správu investičního bytu, což je logické.
Jediné, nad čím jsem se trochu pozastavil, je položka předplatná, kde svítí 5 000 Kč. Což mi přijde zbytečně moc. Dovolit si to nyní mohou, ale mám pocit, že by se ty peníze daly využít lépe. Když jsem se na to doptával, tak mi Franta řekl, že mají předplacené všechno možné včetně her do mobilu apod. Tohle mi z celého jejich rozpočtu přijde jako jediná zbytečná položka a určitě bych ji zásadně zredukoval.
Pro srovnání, my platíme za předplatná cca 1 000 Kč (Spotify, Netflix, Oneplay). A když náhodou je někde něco naprosto skvělého, co si nemůžeme nechat ujít, tak si to zaplatíme třeba jen na jeden měsíc nebo to vyměníme za něco jiného. A pak zase zpátky.
Zvyšování fixních nákladů v blízké budoucnosti
Zatím jsou tedy v mezích, ale určité riziko vidím ve Frantovo plánech do budoucna. Už teď totiž na svůj první investiční byt doplácí rozdíl mezi hypotékou+poplatkem správcovské firmě (14-15 tisíc Kč) a nájmem asi 3-4 tisíce měsíčně.
U druhého plánovaného bytu by to dle jeho odhadu mělo být podobně. Opět tedy na něm bude mít záporné cashflow nějakých 3-5 tisíc Kč každý měsíc.
Rodina se navíc rozrůstá a chtějí se stěhovat do většího (4+kk v nájmu). Franta odhaduje nájem na 30–40 tisíc Kč! Svůj starý byt pronajmou (příjem z nájmu odhaduje na 18 000 Kč).
Pokud tento krok udělají, tak fixní náklady na jejich bydlení skokově narostou zhruba o dalších 17 000 Kč měsíčně. K tomu přidejte náklady na třetí dítě.
Reálně se jejich fixní výdaje v dohledné době mohou dostat klidně ke 120 000 Kč měsíčně.
Když tohle všechno započítáme a upravíme fixní náklady, tak už se dostáváme do docela nebezpečné úrovně fixních výdajů (přes 80 %), které by mohly začít rodinu dusit a omezovat.
Pokud se naplní Frantovy obavy o jeho práci a on by o tento vysoký výdělek přišel, mají na krku hypotéky, obří nájem a tři děti. S fixem přes 100 tisíc na hrbu se jakýkoliv „Klid ve vatě“ mění v bezesné noci.
Ano, dá se to částečně řešit snížením výdajů na dovolenou, restaurace, předplatné apod. Ale jen částečně a výrazně tím budou zasahovat do svých výdajů na radost nebo na investice. A musí si sami zvážit, jestli jim to za to stojí.
Přechod do nájmu a emoce
Další věc, na kterou se těžko dává nějaká cenovka a která se neobjeví v excelovské tabulce, jsou emoce spojené s výměnou vlastního bydlení za nájemní. Z čistě ekonomického hlediska to může být dlouhodobě dobrý tah. Ale zase jsme u toho, aby rodina fungovala jako jeden tým.
Opravdu je Nikola v pohodě s tím, že půjdou na dlouhou dobu do nájmu? Jsou připraveni na případné častější stěhování se třemi malými dětmi v případě, že je vlastník vyhodí? A také dále. Toto jsou zásadní, nematematické otázky, na které si musí společně odpovědět a být v souladu.
Než toto rozhodnutí padne, měli by si spolu sednout, Franta by měl Nikole představit veškeré plány, strukturu majetku a měli by se shodnout na společné dlouhodobé vizi. Aby Nikola věděla, kam to celé směřuje a neměla pocit, že se obětuje pro partnerovu samostatnou vizi. To totiž může dlouhodobě způsobovat ve vztahu zásadní tření.
Akumulace: 44 000 Kč
V kolonce Akumulace Franta exceluje. Odkrojí z rozpočtu 30,2 % (44 000 Kč). I díky tomu má dnes čisté jmění skoro 9 milionů.
Struktura akumulační části rozpočtu vypadá takto:
Nemám k tomu moc co dodat. Jsou na horní hranici mnou doporučovaného rozmezí 10-30 %. V rámci jejich příjmů a plánů je to naprosto ok.
Pozor na investiční nemovitosti!
Jestli si něco zaslouží bližší pozornost a rozbor, tak to je Frantovo nemovitostní portfolio. To totiž dodává do jeho života podstatnou komplexitu a je důležité, aby se do toho časem nezamotal. Může to na jedné straně akcelerovat jeho bohatství, ale na straně druhé zase zásadně zvyšuje riziko.
Pro připomenutí pár faktů. Bez řešení, bez emocí:
- Franta s rodinou aktuálně bydlí v malém vlastním bytě ve středních Čechách. Ten už jim je malý (rodina o 5 členech) a chystají se ho vyměnit za větší. A Frantovým řešením je si tento vlastní byt nechat na pronájem a přestěhovat se do nějakého 4+kk do nájmu.
- Zároveň má jeden investiční byt v severních Čechách.
- A zároveň už má v rezervaci na druhý byt v jižních Čechách.
- Do budoucna (pár let) vážně přemýšlí ještě o třetím.
Bavíme se tedy o 3-4 nemovitostech. Franta ke správě investičních bytů využívá správcovskou společnost, která si za své služby samozřejmě účtuje nějaký poplatek. Navíc má na současném investičním bytě záporné cash flow několik tisíc měsíčně a bude tomu tak i na těch dvou dalších. Plus tedy ještě zvýšené náklady na vlastní bydlení v podobě případného nájmu.
Doplácení investičních hypoték
Tohle je přesně ten moment, kdy narážíme na jeden z největších mýtů českého investování do nemovitostí z posledních let. Že se jedná o pasivní příjem. Naopak. Nájem ani zdaleka nepokryje splátky hypoték a poplatky, takže Franta musí každý měsíc ze svého vlastního rozpočtu doplácet několik tisíc korun na každou jednu hypotéku.
Lidé mají pořád v hlavě zakořeněno, že koupí byt, seženou nájemníka a ten jim tu hypotéku jednoduše zaplatí. To ale platilo v době, kdy byly hypotéky za 2 % a byty stály polovinu. Dneska? Ceny nemovitostí se naprosto utrhly ze řetězu a odpojily se od ekonomické reality, zatímco nájmy rostou výrazně pomaleji (a v některých lokalitách už narazily na strop a stagnují či dokonce klesají, protože lidé zkrátka nemají z čeho platit víc). Výnosy z nájmu se tak běžně pohybují kolem 3–4 % hrubého, zatímco úroky hypoték jsou stále nad 5 %. A nejspíš se budou ještě zvyšovat. Čistá matematika už tak dobře nevychází.
Pro Frantu to představuje zásadní skryté riziko. Místo toho, aby mu investice budovala bezpečí, mu aktivně luxuje cash flow. Každý měsíc doplácí hotovost, aby dotoval cihly.
Celá ta sázka stojí v podstatě na tom, že hodnota nemovitostí poroste dál a Franta po splnění časového testu nemovitosti prodá, splatí zbytek hypoték, a zůstane mu velký cash v podobě vybudované equity.
Určitě to může vyjít, ale stav nemovitostního trhu začíná být alarmující. K tomuto tématu si doporučuji poslechnout jakýkoliv podcast z poslední doby s Markem Cifrem, alias “Nákupčím nemovitostí”, který na různá úskalí a přehřátí nemovitostního trhu upozorňuje dlouhodobě a mluví o tom velice dobře a v širokých souvislostech. Např. zde na Czech Crunch, navíc společně s Kirillem Juranem, který má podobný pohled na věc.
Pro mě osobně je to v tuto chvíli už velmi nejistá sázka. Investovat do nemovitosti s vědomím, že ji musíte měsíčně dotovat z vlastní kapsy v naději, že „cena přece časem poroste“, je za mě na hraně. Je to spekulace, která drží váš měsíční cash flow pod obrovským tlakem.
Radost: pozor na vyhoření při honbě za finanční nezávislostí
Franta píše: „Rozhodně se nechci během té cesty jen dřít a jsou tu věci jako dovolené s rodinou… nejsem striktně v režimu frugal.“
Excel mi ale říká něco trochu jiného. V kolonce R (Radost – peníze na utrácení bez výčitek pro radost celé rodiny) zbývá z obřího příjmu 145 tisíc poměrně smutných 5 400 Kč (3,7 %). Dovolená s rodinou, kterou máme v kolonce fixní výdaje, je samozřejmě super. Ale to je pár týdnů v roce. Peníze je potřeba si užívat průběžně.
Abychom byli fér, tak sem započítejme i restaurace a kavárny, které Franta uvedl ve fixních výdajích. Ale ani tak se nedostaneme ani na spodní hranici 10 %.
Tohle je pro pětičlennou rodinu s vysokými příjmy škoda. Po zaplacení všech nutností, dluhů a investic jim zbyde pár tisíc na výlety, dárky, kino, hračky nebo večeře. To je typický syndrom „Over-investing“ (přeinvestování) kdy lidé upnutí na cíl v podobě finanční nezávislosti zapomínají žít v přítomnosti. Pokud máte tak úzký prostor pro odměnu z vaší tvrdé práce, nevyhnutelně to vede k vyhoření, únavě a napětí ve vztahu.
Zde bych připomněl citaci od mého oblíbeného US popularizátora osobních financí Ramita Sethiho: “It is a tragedy to live a lesser life than you have to”. Neboli, že je tragédie žít menší život než musíte.
Další věc je, že FAR šablona ukazuje současný stav. Pokud Franta naplní své nemovitostní plány, na kategorii Radost zbyde ještě méně.
Fotrův akční plán aneb jak dosáhnout Klidu ve vatě
Frantovo cíl 30 milionů je rozhodně reálný. Otázkou ale je, za jakou cenu a kdy k němu doklopýtá. Z jejich příběhu a čísel jsem vydedukoval pár bodů, nad kterými bych se minimálně zamyslel, kdybych se zítra probudil ve Frantovo kůži.
Ochrana Nikoly a dětí
Ještě než začneme hýbat s miliony, Franta musí vyřešit “Bus Factor”. Pokud ho zítra srazí autobus, Nikola sice díky životnímu pojištění nezůstane na dlažbě. Což je samozřejmě skvělý základ. Ale jelikož veškeré majetky jsou nyní napsané jen na Frantu a nejsou manželé, tak by to zásadně zkomplikovalo dědické řízení.
Nebavíme se tu jen o nějaké krátkodobé známosti a bezdětném páru, kdy se to “pak nějak vyřeší”. Mají spolu 3 děti a ty musí být safe. Poslední co chcete je, aby se vaše partnerka s 3 malými dětmi dohadovala se širší rodinou, která na vše bude mít názor a řešila se soudem, jestli může prodat byt, který vlastní nezletilé děti.
Jinými slovy. Franta musí co nejdříve sepsat závěť, ve které bude dědictví majetku ošetřeno a Nikolu do toho aktivně zapojit. Aby měla přehled, kde co je, a co má dělat v případě, kdy dojde na nejhorší.
Toto je nepříjemné téma, nikomu se na to nechce myslet, ale takový je život. A je zodpovědné mít to vyřešené.
Opatrně s investičními nemovitostmi
Nemovitosti, a hlavně jejich styl financování, vkládají do Frantova financí určitou míru komplexity. Vzhledem k jeho plánům, stavu nemovitostního trhu a životní situaci jeho rodiny bych na jeho místě trochu přibrzdil.
Pro připomenutí, ve zkratce, jaký je Frantův plán:
- Opustit současný vlastní byt a přejít do většího bytu do nájmu.
- Současný byt si ponechat na pronájem a tím alespoň částečně krýt zvýšené náklady v podobě vysokého nájmu.
- Finalizovat transakci dalšího investičního bytu.
- Výhledově přikoupit ještě další, už čtvrtý, byt.
Promýšlel jsem různé možnosti, co by v jejich případě bylo ideální. Jako např. prodej současného primárního bydlení a nákup toho většího. A po dlouhé úvaze mi nakonec dává smysl Frantovo zamýšlené řešení, avšak s jednou zásadní podmínkou a jednou úpravou.
Podmínka: všichni jsou na palubě
Pokud mají s 3 malými dětmi přejít do pronájmu, musí s tím Nikola souhlasit.
A ne proto, aby se obětovala, protože partner má nějaké plány. Ale musí tomu rozumět, musí souhlasit s dlouhodobou vizí a zároveň vědět, co jim to může přinést za rizika.
Bydlení v nájmu s malými dětmi není jen tak. Je to méně jistá forma bydlení a v českých podmínkách, kde je běžná praxe smlouva na rok, je to o to složitější.
Navíc se nájem bude pravděpodobně pravidelně zvedat a tím rodinný rozpočet dále zatěžovat. V kombinaci s vysokými fixními náklady, partnerkou na rodičáku, třemi malými dětmi, doplácením několika hypoték a nízkým potenciálem pro další zásadnější zvyšování příjmů, se jedná o nejistou sázku s mnoha otazníky.
Změna: 3 byty stačí
Čtvrtý zamýšlený byt je v jejich podmínkách podle mě už zbytečný. Nepřinese nějaký zásadní boost růstu majetku a naopak rodinný rozpočet velmi zatíží dalším negativním cash flow a rizikem.
Podle mě 3 investiční napákované byty v kombinaci s likvidními investicemi na finančních trzích bohatě stačí k tomu, aby Franta dosáhl svého cíle. Pokud všechno půjde podle plánu.
Stav na trhu nemovitostí (navíc v kombinaci s opatřením ČNB na zvýšenou kapitálovou náročnost investičních bytů od 1.4.2026) dělá tento typ investice méně a méně atraktivní. A stále více rizikový.
Lidé na tom vydělali balík v době nízkých úrokových sazeb a polovičních cen. To teď už přestává platit, ale tlak od různých prodavačů kurzů investic do nemovitostí je stále stejný. Naopak bych řekl, že se dokonce zvyšuje s tím, jak se jim dostává více a více mediálního prostoru.
Proto bych to těmi 3 byty ukončil (pokud se nestane něco zásadního, jakože se Frantův příjem skokově zvýší) a soustředil se na kumulaci do ETF, akcií apod.
Navýšit kolonku Radost
Kolonka Radost je z mého pohledu u Franty a Nikoly podhodnocená. Což není nic kritického, ale je to prostě škoda.
Kde vzít na její navýšení? Určitě bych na jejich místě zredukoval všechna ta předplatná a ponechal si jen pár klíčových služeb. A těch nově uvolněných pár tisíc využil na něco smysluplnějšího.
Dále stojí za to se zamyslet, jestli by nemohli přesunout něco z kolonky akumulace. Přeci jen v současnosti odkládají 30 % příjmů a určitě mají prostor něco z toho přesunout do radosti.
Když to všechno sečteme včetně těch 3 bytů, tak by mělo stačit odkládat o trochu méně, aby Franta dosáhl svého kýženého cíle. Třeba to nebude v 50, ale “až” v 55. Ale za ten klid to podle mě stojí.
Závěrem
Franta má můj obrovský respekt. Z 25 tisíc hrubého se vypracoval na vrchol, zabezpečil rodinu a zajistil velký objem aktiv, ze kterého bude rodina v budoucnosti čerpat.
Ale jak roste jeho rodina a závazky, měl by podle mě trochu přibrzdit a nekomplikovat si to více, než je nutné. Franta dosáhl fáze, kdy už nepotřebuje agresivně a s rizikem „hustlovat“ a hnát se za dalšími investičními byty na hypotéku. Vzhledem k jeho cílům, aktuální situaci a plánům by jeho portfolio o 3 bytech mělo bohatě stačit.
Teď je čas sklízet ovoce své práce v podobě psychického klidu a nechat pracovat čas.
Rozhodnutí udělat za nákupem realit jasnou tlustou čáru, přesunout se s rodinou do vysněného 4+kk v nájmu, je za mě v jejich situaci asi nejlepší cesta. Ale jak jsem psal, musí s tím souhlasit i Nikola. Bydlení v nájmu s malými dětmi není pro každého. Zvlášť, když se jedná o “krok zpět” z vlastního bydlení.
A musí také rozumět tomu, proč to dělají. Takový krok totiž může dávat smysl někomu, kdo hltá filozofii FIRE, investiční podcasty a knihy o osobních financích. Nikole, která teď ani neví, kde co mají, to takový smysl dávat nemusí.
Tím, že veškeré své budoucí volné cash flow přesměruje výhradně do elegantního, pasivního ETF portfolia, získá kýženou diverzifikaci a likviditu. Dodá to finanční bezpečí pro jeho 3 děti a partnerku. Už to nebude o tom, že musí táhnout další dluhy, řešit další opravy stupaček a modlit se, ať úrokové sazby neletí nahoru.
Pokud k tomu ještě najdou v rozpočtu místo pro zvýšení kolonky radost tak, aby odpovídala jejich vysokému příjmu, myslím, že mají zaděláno na skvělou budoucnost.
To je ten skutečný Klid ve vatě.
Epilog: „Mám nad čím přemýšlet…“ aneb co se stalo po auditu
Jsem obrovským zastáncem transparentnosti a upřímnosti. Excelové plány jsou jedna věc, ale reálný život s rodinou druhá. Než jsem tento článek vydal, poslal jsem ho pochopitelně Frantovi k přečtení a autorizaci (a samozřejmě jsme z důvodu soukromí lehce upravili konkrétní lokality).
Jeho reakce, která mi vzápětí přistála v e-mailu, mě utvrdila v tom, proč má smysl tyto hloubkové rozbory dělat. Se souhlasem Franty (kterému ještě jednou moc děkuji za odvahu jít s kůží na trh) zveřejňuji autentický výtah z jeho zpětné vazby. Protože přesně o tomto Klid ve vatě je:
- „Zaprvé strašně děkuju za tvůj pohled a mám nad čím přemýšlet. Předplatné jsem začal již redukovat a budu někde o 2 000 Kč méně.“
- „Ohledně nemovitostí souhlas a už nyní si to více hlídám. Na základě článku asi nepůjdu do 4. nemovitosti, pokud se něco zásadně nezmění. Přiznám se, že mně samotnému nyní vychází, že ETF bude nejjednodušší do budoucna a pomalu se k tomu kloním více a více.“
- „I když bych chtěl větší byt, tak vím, že to 3 roky vydržíme a trochu od toho upouštím, protože ty fixní náklady by byly opravdu vysoké. Nechci rodinu deprivovat.“
- „Nájem vs. hypo – partnerka o tom ví a jsme sladěni, nicméně máš pravdu, že nezná celý kontext. Zároveň ona je ta, co nás tlačí ať zůstaneme, kde jsme, a že to zvládneme (já bych jí naopak chtěl ‚dopřát‘).“
- „Závěť je něco, co opravdu musím začít řešit a asi se po tvém článku k tomu dokopu. Nejdřív to nechám přečíst partnerce a jsem zvědav na reakci.“
Tohle je pro mě to největší vítězství. Ušetřené peníze na cash flow, zastavení roztáčení dluhové spirály a hlavně – ochrana partnerky a dětí. Franto, máte to s rodinou skvěle rozjeté. Teď už to jen v klidu a jednoduše dotáhnout do cíle!
Líbilo? Dejte Fotrovi kofeinový high-five!
Bavilo vás nakukovat do cizí peněženky? Pojďme se podívat do té vaší.
Přečíst si, jak jsou na tom ostatní, je fajn inspirace. Ale vaši vlastní hypotéku, skomírající úspory nebo hádky o peníze to nevyřeší. Chcete zjistit, jaké barvy svítí ve vašem rodinném rozpočtu a kde vám zbytečně utíkají tisíce?
Nechte si ode mě udělat stejný hloubkový audit na míru. Zcela zdarma a 100% anonymně.
Jak na to:
Stáhněte si materiály Klidu ve vatě, jehož součástí je prázdná F.A.R. šablona.
Nalijte si čistého vína a vyplňte do ní svá čísla.
Pošlete mi ji na e-mail info@fotrvevate.cz a připište k ní svůj příběh – co řešíte, co vás finančně pálí nebo jaké máte sny (čím více informací poskytnete, tím lépe).
Já si k tomu sednu, rozeberu váš rozpočet na šroubky a připravím vám akční plán, jak vaše finance narovnat. Kdo bude další odvážlivec?
Starter Pack Klidu ve vatě
Stáhněte si Starter Pack Klidu ve vatě. Získáte 4 materiály, které vám pomohou dát si své osobní finance do pořádku.
Partnerka by dedila jako spoluzijici osoba. Predplatne můžete počítat do zábavy a dopravní si, ne?
U té partnerky si to nemyslím, protože ta by dle českého právního řádu měla spadat až do druhé dědické třídy. V první dědické třídě dědí děti a manžel/manželka. A jelikož nejsou manželé, tak by měly dědit jen děti.
Předplatné by se asi dalo počítat spíše do zábavy, to je pravda. Já tedy zatím pracuji s tou šablonou primárně tak, jak mi to „klient“ zašle vyplněné, pokud tam není nějaký vyložený nesmysl nebo nesoulad. Ale v dalších dílech se to budu snažit upravit tak, aby ty jednotlivé kolonky byly tam, kde dle nějaké logiky být mají.
Také bych řekla, že vzhledem k dětem by nic nedědila. Podobně se stává u starších páru, že když se noví partneři nevezmou ani nesepíší závěť, může pak dědit potomek třeba z předchozího vztahu navzdory tomu, že se nestaral, nezajímal, roky se neviděli…. A dlouholetý druh/družka se nestačí divit.
Ano, přesně tak. Toto mít ošetřené je extrémně důležité. A v tomto případě mi to přišlo jako jedna z nejdůležitějších věcí.