Když se řekne krize bydlení, většina lidí ukáže prstem na pomalou výstavbu. Ano, ta hraje velmi důležitou roli. Kdyby se najednou začalo masivně stavět, pravděpodobně by to alespoň snížilo tempo růstu cen nemovitostí. Ale to by ta výstavba musela být opravdu masivní. A to se v dohledné době nejspíše nestane.
Pod povrchem však bublá ještě jedna zásadní věc, o které se moc nemluví. Nebo alespoň jsem si toho v mnohým diskuzích o nedostupnosti bydlení nevšiml.
Problémem není jen to, že se málo staví. Problémem je, že systém umožňuje financovat investiční nemovitosti nástrojem, který by v jakémkoliv jiném odvětví nedával ekonomický smysl – extrémně levnou, bezpečnou a dotovanou pákou zvanou hypotéka.
V investičním světě platí železné pravidlo: Vyšší výnos = vyšší riziko. U investičních bytů na hypotéku ale toto pravidlo neplatí. Vytvořili jsme anomálii.
Asymetrie rizika
Když si investor koupí byt na hypotéku, banka za něj zaplatí třeba 80 % ceny.
- Když cena vyletí nahoru: Veškerý nadvýnos z růstu ceny (kapitálový zisk) jde do kapsy investorovi. Bance stačí její drobný úrok.
- Když cena stagnuje nebo klesne: Investorovi nehrozí téměř nic. Dokud splácí, bance je jedno, že hodnota zástavy klesla. Nikdo mu nevolá, nikdo mu neprodává střechu nad hlavou (což je zásadní rozdíl oproti akciím viz níže).
Nekonečné ROE a peníze „ze vzduchu“
Pomocí hypotéky lze s velice malým rizikem generovat majetek v podstatě z ničeho. Pokud má investor už jednu splacenou nemovitost (nebo dostatečné portfolio), může ji použít jako zástavu pro koupi další. V tu chvíli si bere 100% hypotéku. Do nové investice nevkládá ani korunu ze svého.
- Jaký je v tu chvíli výnos na vlastní kapitál (ROE)? Nekonečný.
- Investor tak doslova generuje majetek ze vzduchu. Nepotřebuje úspory, stačí mu bonita a existující majetek. Tím se rozevírají nůžky mezi těmi, kdo už majetek mají, a těmi, kdo teprve začínají.
Pojistky proti neúspěchu
K tomu si připočtěte daňové odpisy (snižování základu daně o fiktivní opotřebení, i když cena bytu roste), možnost odečíst úroky z daní a fakt, že riziko lze pojistit (pojištění nemovitosti, schopnosti splácet). Je to investice v bavlnce.
Hypotéka vs. Margin trading: Dva různé světy
Abychom pochopili, jak absurdně zvýhodněné nemovitosti jsou, srovnejme je s pákou na akciích nebo kryptoměnách (margin trading).
- Akcie/Krypto na páku: Půjčíte si peníze na nákup akcií. Pokud cena klesne o 20 %, makléř vám okamžitě volá (Margin Call): „Doplň peníze, nebo ti to prodáme se ztrátou.“ Riziko likvidace je obrovské. Úroky jsou vysoké.
- Nemovitost na páku: Cena nemovitostí klesne o 20 %? Nestane se vůbec nic. Banka vám nezavolá. Nechce po vás doplatit rozdíl. Sedíte dál na svém majetku, pronajímáte ho a čekáte, až se trh otočí.
Tato absence volatility a tlaku na likviditu dělá z nemovitostí na hypotéku „too big to fail“ aktivum, které láká i konzervativní kapitál, který by si na akciovou páku nikdy netroufl.
Neviditelná inflace: Tvorba peněz
Málokdo si uvědomuje makroekonomický dopad. Když si vezmete hypotéku, banka ty peníze nevezme z trezoru jiného střadatele. Ona je v podstatě vytvoří (skrze systém částečných rezerv a úvěrovou expanzi).
Každá investiční hypotéka tak zvyšuje celkovou peněžní zásobu v ekonomice (M2).
- Investor si „vytiskne“ levné peníze přes hypotéku.
- Tyto nové peníze pošle na trh s bydlením.
- Větší množství peněz honí omezené množství bytů = ceny rostou.
Tento mechanismus nejen zdražuje byty, ale přispívá k celkové inflaci. Běžný člověk, který si spoří z výplaty, je tak okrádán dvakrát: jednou přes drahé byty, podruhé přes znehodnocení úspor.
Ale akcie jsou dlouhodobě výnosnější...
V diskuzích na internetu se běžně setkávám s jedním zásadním nepochopením investování do nemovitostí. A tím je porovnávání dlouhodobého výnosu akcií a nemovitostí, kdy diskutující argumentuje tím, že raději investuje do akcií, protože jsou dlouhodobě výnosnější.
Což je v průměru a z dlouhodobého hlediska pravda. Takové porovnání může vypadat např. nějak takto:
Nechme nyní stranou, že tento graf porovnává vývoj cen nemovitostí (Home price index) v Kalifornii s akciovým indexem S&P 500 (Stock price index), takže je to pro náš český trh ne příliš relevantní. Jde o princip.
Když porovnáte výnos akcií a nemovitostí pomocí indexů, akcie většinou jednoznačně vyhrávají. Je tu ale jeden zásadní problém.
Na investici do nemovitosti si totiž můžete vzít bezpečnou páku zvanou hypotéka a své zisky tak násobit. Koupit si můžete byt na hypotéku např. za těchto podmínek:
- pořizovací cena 5 milionů Kč,
- LTV 80 %.
Dále uvažujme, že splátka je stejně vysoká jako nájem a nájemník poctivě platí. Po roce vzroste cena nemovitosti např. o 5 %, neboli o 250 tis. Kč. Váš výnos ale není 5 %. Ten je ve skutečnosti 25 %! Protože do investice jste ze svého dali jen 1 milion Kč (LTV 80 %). Výnos tedy musíme počítat z této částky – tzv. výnos na vlastní kapitál.
Zkuste najít nějaký akciový index, který udělá 25 % ročně.
Řešení: Hypotéka jen pro bydlení
Jak z toho ven? Řešení může být překvapivě jednoduché a tržně konformní: Vrátit hypotéku k jejímu původnímu účelu.
Návrh:
- Hypotéka (produkt s nízkým úrokem, dlouhou splatností a vysokým LTV) by byla dostupná pouze pro nemovitost, ve které dlužník (majitel) trvale bydlí.
- Chcete koupit druhý, třetí, desátý byt na pronájem? V pořádku. Ale financujte to jako podnikání.
- Buď za hotové (vlastní kapitál).
- Nebo komerčním investičním úvěrem (vyšší úrok, kratší splatnost, tvrdší posuzování rizika, nutnost vyššího vlastního podílu).
Tímto krokem bychom:
- Okamžitě ochladili spekulativní poptávku (páka by přestala být tak výhodná).
- Zastavili „tištění peněz“ na spekulace.
- Narovnali trh a dali šanci rodinám, které by nemusely soutěžit s investory vyzbrojenými levnými úvěry.
Ceny nemovitostí by se konečně začaly odvíjet od reálné kupní síly obyvatel, nikoliv od dostupnosti levného dluhu.
Aktuální opatření ČNB
Během psaní těchto řádků přišla ČNB s opatřením, které se vztahuje na investiční hypotéky, ale v podstatě jen kosmeticky. O něco snižuje LTV a nastavuje maximum celkového zadlužení vůči příjmům investora.
Uvidíme, jestli to bude mít nějaký vliv (doporučení pro komerční banky jsou platná od 1.4.2026). Ale podle mě je to velmi málo a opět to spíše podporuje rozevírání nůžek. Bohatší lidé s vysokými příjmy si budou dále brát hromady hypoték.
Za mě jediné správné řešení této situace je zcela zakázat poskytování hypotéky na investiční nemovitosti.
Tohle není kapitalismus, to je pokřivený trh
Tady si musíme vyjasnit jednu věc, protože kritici budou křičet, že jakákoliv regulace je „levicový útok na svobodu“. Opak je pravdou.
Současný stav není volný trh. Je to trh přeregulovaný ve prospěch bank a investorů.
Pokud bychom měli skutečný volný trh, banka by investorovi na byt půjčila třeba za úrok 10 % p.a. s požadavkem 50 % vlastních zdrojů, protože by musela reálně ocenit riziko koncentrace aktiv. To, že dnes půjčuje investorovi za stejných (nebo podobných) podmínek jako rodině, která řeší své bydlení, je selhání trhu, ne jeho vlastnost.
Navíc – nemovitosti nejsou bitcoin ani sběratelské karty. Obchoduje se zde se základní lidskou potřebou. Pokud spekulativní kapitál vytlačí lidi z možnosti uspokojit základní potřebu, systém přestává fungovat.
Závěrem
Možná tento návrh zní radikálně, ale ve skutečnosti jde o návrat k racionalitě. Současný stav není kapitalismus, ale bankovní socialismus pro vyvolené, který křiví ceny a ničí sny o vlastním bydlení celé jedné generaci.
Cílem není zakázat investování do nemovitostí. Cílem je pouze narovnat hřiště. Pokud chce někdo podnikat s pronájmem, ať tak činí za standardních podnikatelských podmínek, ne s výhodami určenými pro podporu bydlení občanů. Oddělení investičního a vlastnického financování je prvním krokem k tomu, aby ceny nemovitostí přestaly diktovat levné peníze a začala je určovat reálná kupní síla lidí.
Kam dál
Zkuste pár článků na tomto blogu, které vám pomohou s investováním na kapitálových trzích:
- Akciové indexy – investujte do nich a budujte bohatství
- Investování je jednoduché, ale není snadné
- Jak bych investoval ve 2025, kdybych znovu začínal
A pak si pomocí unikátní Fotrovy investiční kalkulačky spočítejte, jak na tom budete na konci svého investičního horizontu:
Líbil se vám tento článek? Podpořte Fotra v další tvorbě!